Gruppo Misto - Il punto di vista di Valerio Lastrucci

L’UPPI Unione Piccoli Proprietari Immobiliari ha dovuto registrare che la comunicazione mediatica sulla riforma del Catasto immobiliare è stata pressante, superficiale ed evidentemente strumentale; funzionale più alla giustificazione di ulteriori aumenti della tassazione sulla casa, che alla necessità di individuare uno strumento valido ed equo per determinare la base su cui tassare gli immobili.

Il martellamento quasi quotidiano sul confronto tra il valore catastale e quello di mercato, quest’ultimo, a detta dei vari commentatori, molto maggiore del primo, induceva ed induce l’ascoltatore, il cittadino, a considerare il proprietario immobiliare come una sorta di evasore, e, che quindi, anche se viene tassato maggiormente, non può lamentarsi perché l’immobile di sua proprietà,ha pagato e sta pagando, su una cifra inferiore a quella reale.

Questa pressione mediatica, quasi una mistificazione, unita ad una analisi politica poco approfondita sulla complessità del problema, e, a nostro avviso, sugli obiettivi, ha spinto la Camera dei Deputati ad approvare l’articolo 2 della Delega per la riforma Fiscale recante la nuova disciplina catastale.

Il nuovo “Catasto Immobiliare”, infatti, sta diventato una priorità, anche perché, in futuro, l’autonomia fiscale degli enti locali dipenderà sempre più strettamente da tributi che saranno sempre più collegati ai valori attribuiti agli immobili.

La riforma del Catasto immobiliare, inserita nella delega per la riforma fiscale, è ora alla Commissione Finanze del Senato e seguirà i destini di questa legge, a meno che non si delinei la possibilità di uno stralcio della sola revisione degli estimi, che allo stato, però, non appare all’ordine del giorno. Per far comprendere la complessità del problema , citiamo alcuni passi del resoconto dei lavori di commissione parlamentare che hanno accompagnato l’approvazione del disegno di legge, nei quali , per stessa ammissione dei proponenti, si prende atto che: “ si tratterà di un processo lungo ed elaborato … i lavori impegneranno le Amministrazioni interessate per un lungo lasso di tempo, pari almeno ad un quinquennio … per l’avvio dell’elaborazione dei dati saranno necessari quelli completi e relativi al censimento delle abitazioni Istat, di cui al momento sono disponibili solo quelli provvisori e con poche certezze riguardo a quelle effettivamente vuote. Nel nostro paese le abitazioni sono circa 33 milioni, mentre i fabbricati, quasi 60 milioni, per i quali l’assegnazione corretta delle categorie rappresenta un’altra sfida; c’è anche il problema delle abitazioni più antiche, la cui vicenda catastale è bizzarra e per le quali neanche l’ultima revisione degli estimi catastali , quella risalente al 1990, ha potuto mettere ordine, basti pensare ad esempio, a quegli immobili dei centri storici di alcune grandi città censiti come case popolari, ma che nella realtà non lo sono, e che a fronte di una rendita catastale esigua, producono un reddito altissimo.”
Infine la relazione rileva “la complessità legata alle cosiddette medie statistiche,” e qui non possono che riferirsi ai dati dell’OMI (acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura del Catasto, oggi, Agenzia delle Entrate) “che pubblica quei valori numerici che descrivono sinteticamente un insieme di dati e di rilevazioni, che tengono conto delle transazioni recenti, ma che risulterebbero alterate nei piccoli comuni, là dove la base statistica è troppo piccola per poter fungere da base di riferimento statistico”
In definitiva si legge che la riforma del Catasto immobiliare, almeno così come viene delineata e prospettata dagli stessi parlamentari è una riforma impegnativa e quindi lasciamo a voi immaginare quali saranno i costi e soprattutto i tempi di attuazione.

Ma in che cosa consiste, cosa dispone, in sintesi, l’art.2 del disegno di Legge in questione?
al comma 1)
alla lettere a), b) e b bis) pone le basi per una più fattiva collaborazione tra Catasto e Comuni per l’emersione dei fabbricati non ancora censiti;
alla lett c) impone l’esatta definizione dei confini degli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento
alla lett d) invita alla sperimentazione ed al consolidamento delle esperienze di decentramento catastale negli enti locali
alla lett e) indica che i valori statistici di riferimento devono riferirsi ai valori espressi nei tre anni precedenti;
alla lett. f) propone la determinazione di nuove destinazioni d’uso catastali
alla lett g) stabilisce che il valore patrimoniale medio
per le destinazioni catastali ordinarie
utilizzerà come unità di misura della consistenza il metro quadro e come valore di riferimento quello di mercato rilevato in zone di riferimento predeterminate;
Per le destinazioni speciali:
utilizzerà il procedimento di stima diretta riferita al mercato, qualora vi siano dei riferimenti di mercato.

Utilizzerà il metodo che si riferisce ai costi di costruzione per gli immobili strumentali
ed
il criterio reddituale per quelle unità immobiliari per le quali l’aspetto prevalente è costituito dal reddito.
alla lett. h definisce in che modo risalire alla rendita e ripercorre i principi dettati per la valutazione del valore.
al comma 2 impone l’utilizzo di metodologie statistiche riconosciute a livello scientifico
al comma 3)
alla lett a) definisce il funzionamento e la composizione delle commissioni censuarie tra cui troviamo gli “esperti di statistica e di econometria anche indicati dalle associazioni di categoria del settore immobiliare “
Dalla lett b) alla lett p) definisce i criteri per organizzare i rapporti amministrativi tra gli enti locali e l’agenzia delle entrate, imponendo sistemi di trasparenza e comunicazione-collaborazione anche telematica con la collettività, non solo per il recupero dei documenti, ma anche ai fini del recupero dei dati necessari al completamento della registrazione della totalità degli immobili.

Tra tutte vi leggerei il disposto della lettera i) per darvi un’idea di come una legge può diventare mera propaganda politica:
“garantire l’invarianza del gettito delle singole imposte il cui presupposto e la cui base imponibile sono influenzati dalle stime di valori patrimoniali e rendite, a tal fine prevedendo, contestualmente alla efficacia impositiva dei nuovi valori, la modifica delle relative aliquote impositive, delle eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie, finalizzate ad evitare un aggravio del carico fiscale, con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti e all’imposta municipale propria(IMU), prevedendo anche la tutela dell’unico immobile non di lusso e tenendo conto, nel caso delle detrazioni relative all’IMU, delle condizioni socioeconomiche e dell’ampiezza e della composizione del nucleo familiare, come rappresentate nell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), anche alla luce dell’evoluzione, fino alla piena attuazione della revisione prevista dal presente articolo, cui sarà soggetto il sistema tributario locale;”

Al comma 4) “dulcis in fundo” si stabilisce che la riforma del Catasto degli immobili non deve provocare nuovi e maggiori oneri a carico della finanza pubblica.
Cosa dire? Se a tutt’oggi sembra che vi siano da accatastare ancora un milione e 200 mila immobili fantasma, se le stesse procedure per la individuazione di questi immobili sembra siano tanto farraginose, se in tutti questi anni molti uffici catastali non sono riusciti nemmeno ad aggiornare le volture dei vari contratti di compravendita, come faranno quegli stessi uffici a sopportare un carico di lavoro che, almeno nelle intenzioni, prevede una riforma globale delle consistenze, delle destinazioni e dei valori ?
Il catasto, istituzione che raccoglie i dati fisici e fiscali sulla casa, al contrario di ciò che si possa immaginare dalla lettura dei giornali, e seguendo i dibattiti televisivi, si fonda su una Legge di rara chiarezza e funzionalità. Si basa su un principio per cui i valori catastali sono valori parametrici, a mezzo dei quali si può risalire ad un valore medio di zona o microzona, che non è da confondere con il valore di mercato del singolo immobile. Il principio cardine che sottende l’architettura organizzativa del Catasto si basa su una matrice di valori proporzionali tra loro nella quale si rispetta, perché questa è la cosa più importante, la scala dei valori di mercato. Il testo unico sulle imposte sui redditi recita, all’art. 37, che le nuove rendite catastali, e di conseguenza anche i nuovi valori, sono determinati comparativamente a quello delle unità immobiliari già iscritte, norma quest’ultima, che purtroppo è stata raramente applicata negli ultimi trent’anni.
I funzionari del catasto e le stesse commissioni censuarie, richiamando il confronto con i valori reali, hanno, infatti, scriteriatamente introdotto valori relativamente sempre più alti e hanno stravolto il principio di perequazione e relatività, contenuto nella legge stessa. Risultato: oggi è necessario rivedere l’intero catasto, perchè la griglia dei valori immessi nel NCEU risulta sperequata/sia all’interno della singola circoscrizione catastale che fra circoscrizioni diverse.

Quindi non risulta equa.

Ma chi sono i colpevoli di tutto ciò? Purtroppo sono gli stessi che oggi dovrebbero riformare il catasto, e non certo i proprietari degli immobili.

Per questo motivo l’UPPI denuncia il sospetto che questa riforma complessa e per certi versi velleitaria potrà diventare il mezzo per un ulteriore balzello ai danni della piccola proprietà immobiliare. Il continuo richiamo alla differenza tra il valore catastale e il valore reale è un falso ideologico che giustificherebbe, per coloro che sottolineano questo aspetto, la necessità di aumentare i valori catastali rapportandoli a quelli reali e quindi di aumentare le tasse, perché, dicono loro, i valori sono bassi. Queste affermazioni che si rincorrono sistematicamente anche nei telegiornali sono fuorvianti e tendenziose.
Il valore catastale non può coincidere con il valore di mercato, in quanto, il numero degli immobili è enorme e i parametri di valutazione in gioco nel mercato immobiliare sono i più vari e tali da rendere differenti i valori perfino di appartamenti di uguale metratura nello stesso condominio. Ne consegue che questo MITO di far coincidere il valore catastale con quello di mercato non è realizzabile.

Una cosa comunque è certa. IMU e Tares,TASI, TARI, TRISE che già oggi sono arrivate a livelli insopportabili, non possono più aumentare. Anzi devono diminuire. È necessario che siano commisurate al “carico dei servizi urbani” i cui costi dovranno essere monitorati, contenuti e standardizzati, e, non alle esigenze di cassa di uno Stato con le spese fuori controllo; per questo motivo la revisione del Catasto deve diventare solo ed esclusivamente uno strumento che riporti la proporzionalità tra i valori immobiliari su cui applicarle e non altro.
Si concorda, invece, nell’impostazione di un metodo di misurazione della consistenza utilizzando il parametro della superficie in metri quadrati.

A questo proposito riteniamo opportuno che, detta consistenza in metri quadri, possa diventare quella di riferimento per tutte le questioni che riguardano il settore immobiliare, dalla progettazione alla vendita e per tutti i tributi. La misura dell'immobile è una cosa basilare e quindi è giusto che si trovi un' unica regola per stabilirne la consistenza.

Ma come fare per far presto ed evitare contenziosi?

A nostro avviso sarebbe assolutamente inopportuno demandare tale misurazione alla Pubblica amministrazione perché, risulterebbe un lavoro dai risultati “ contestabili” e avrebbe dei costi enormi. La proposta che si ritiene auspicabile, più ragionevole, è semmai quella di aprire i termini per un accatastamento generale e demandare al proprietario di fornire al catasto la misura, là dove non sia già nota. L’amministrazione dovrà solo stabilire le nuove regole su come computarla. Questo aggiornamento, al fine di semplificare la gestione degli adempimenti amministrativi e ottimizzare i costi di gestione di tali dati, sia per il pubblico che per il privato, potrebbe essere eseguito in contemporanea con l'APE ( attestato di prestazione-energetica) il cui registro oggi si trova presso le Regioni. E qui permettetemi di aprire un’altra parentesi che potrebbe diventare anche un suggerimento.
Perchè non utilizziamo il Catasto Immobiliare quale unico registro, in funzione di una ottimizzazione della gestione dei dati immobiliari ?Ci si domanda infatti perché, se esiste un catasto Immobiliare, debba esistere contemporaneamente anche il registro regionale delle APE che si riferisce ad un parametro della stessa unità abitativa.
L’UPPI Unione Piccoli Proprietari Immobiliari propone perciò di:
a) aprire i termini per l’aggiornamento della consistenza degli immobili;
b) demandare ai proprietari, là dove la consistenza non sia già stata aggiornata con la superficie, la misurazione dell’immobile rispetto alla planimetria già depositata, se conforme allo stato dei luoghi, o da depositare se difforme;
c) rendere la spesa sostenuta per l’aggiornamento totalmente detraibile dalla denuncia dei redditi;
d) usare la consistenza catastale misurata come superficie in metri quadri, come unico parametro per la vendita di un immobile e per il computo dei tributi ;
e) utilizzare il Catasto Urbano come registro- archivio anche degli APE dell’immobile e utilizzare gli uffici tecnici dei Comuni, o dell’unione di Comuni, per quanto riguarda i controlli puntuali e, come front office con il pubblico, per il rilascio di certificati e copie planimetriche;

Ma quello che più ci preme, è che il Governo, con la riforma catastale, non ponga le basi per un ulteriore aumento del carico fiscale.
La parola d’ordine, che dovrà guidare quello che viene chiamato il Nuovo Catasto, dovrà essere EQUITA’ .
I piccoli proprietari sono stufi di pagare tasse per far quadrare i conti di uno Stato che, anche per la propria incompetenza, alimenta sprechi e privilegi.